1. DPE — Diagnostic de Performance Énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est le diagnostic le plus connu et le plus demandé à Lyon. Il est obligatoire pour toute vente et toute mise en location depuis la loi du 13 juillet 2006. Le DPE mesure la consommation d’énergie primaire du logement (en kWhEP/m²/an) et ses émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an), puis attribue une étiquette énergétique de A (très performant, moins de 70 kWh) à G (passoire thermique, plus de 420 kWh). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est calculé selon la méthode 3CL-DPE, basée exclusivement sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, vitrage, chauffage, ventilation). Il est devenu opposable juridiquement, engageant la responsabilité civile du vendeur ou du bailleur. Sa validité est de 10 ans. À Lyon, où près de 45 % du parc date d’avant 1975, le DPE révèle fréquemment des classes D, E ou F, rendant ce diagnostic d’autant plus stratégique pour fixer le prix de vente ou justifier le montant du loyer.

2. Amiante — État d’amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date d’interdiction de l’amiante en France. Le diagnostiqueur inspecte les matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, colles, conduits de ventilation, toitures en fibrociment. À Lyon, ce diagnostic concerne une très large majorité du parc immobilier. Les immeubles haussmanniens du 6e, les immeubles canuts du 1er et du 4e, ainsi que les grands ensembles des années 1960-1970 du 3e, du 7e et du 8e arrondissement sont particulièrement concernés. Si le résultat est négatif, la validité est illimitée. S’il est positif, des contrôles périodiques sont imposés tous les 3 ans, et des travaux de retrait ou de confinement peuvent être exigés.

3. Plomb — Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

Le CREP est obligatoire pour tout logement dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949. Le diagnostiqueur utilise un appareil à fluorescence X pour mesurer la concentration en plomb des revêtements (peintures, enduits). Le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm². À Lyon, le CREP est quasi systématique dans les arrondissements historiques : 1er (Pentes de la Croix-Rousse, Terreaux), 2e (Presqu’île, Ainay), 4e (Croix-Rousse plateau), 5e (Vieux-Lyon, Saint-Just). La validité est de 1 an pour une vente et de 6 ans pour une location si du plomb est détecté. Si le résultat est inférieur au seuil, la validité est illimitée.

4. Électricité — Diagnostic électrique

Le diagnostic électricité est obligatoire lorsque l’installation électrique du logement a plus de 15 ans. Le diagnostiqueur vérifie 87 points de contrôle conformément à la norme XP C 16-600 : présence d’un dispositif différentiel 30 mA, mise à la terre, protection contre les surintensités, absence de matériels vétustes ou inadaptés. À Lyon, les immeubles anciens des 1er, 2e, 4e et 5e arrondissements présentent souvent des anomalies électriques significatives, notamment l’absence de différentiel, des circuits non protégés et des installations datant de plusieurs décennies sans remise aux normes. La validité est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour une location.

5. Gaz — Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire lorsque l’installation de gaz naturel du logement a plus de 15 ans. Il porte sur la vérification de la tuyauterie fixe, du raccordement des appareils, de la ventilation des locaux et de la combustion. Les risques évalués sont principalement les fuites de gaz, les intoxications au monoxyde de carbone et les risques d’explosion. À Lyon, les immeubles des années 1950 à 1980 — très nombreux dans le 3e, le 7e et le 8e arrondissement — sont fréquemment équipés de chaudières gaz murales ou de chauffages individuels gaz dont les installations n’ont jamais été modernisées. La validité est identique au diagnostic électricité : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.

6. ERP — État des Risques et Pollutions

L’État des Risques et Pollutions (ERP), anciennement ERNMT puis ESRIS, est obligatoire pour toute vente et toute location, sans exception. Ce document informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, séisme), technologiques (industriels, nucleaires) et miniers auxquels le bien est exposé. À Lyon, l’ERP est particulièrement pertinent : la ville est classée en zone de sismicité 2 (faible) et plusieurs secteurs sont en zone inondable du Rhône et de la Saône (notamment dans les 2e, 7e et 9e arrondissements, ainsi qu’à Vaulx-en-Velin et Bron). L’ERP a une validité de 6 mois et peut être établi en ligne à partir des données préfectorales, mais un professionnel garantit son exactitude.

7. Termites — État relatif aux termites

Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones déclarées à risque par arrêté préfectoral. Il détecte la présence d’insectes xylophages (termites, capricornes, vrillettes) dans les éléments en bois du bâtiment (charpente, planchers, huisseries). À Lyon, le Rhône fait partie des départements sous surveillance mais la totalité de la métropole n’est pas systématiquement classée en zone termites. Certains secteurs spécifiques, notamment à proximité des berges du Rhône et de la Saône, peuvent être concernés. La validité du diagnostic termites est de 6 mois seulement, ce qui impose de le réaliser au plus près de la signature de l’acte de vente.

8. Loi Carrez — Mesurage en copropriété

Le mesurage loi Carrez est obligatoire pour toute vente d’un lot de copropriété, quelle que soit la date de construction. Il mesure la superficie privée du lot en excluant les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, les murs, cloisons, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix proportionnelle dans un délai d’un an. À Lyon, où plus de 70 % du parc est en copropriété, ce mesurage est quasi systématique. La validité est illimitée tant qu’aucun travaux modifiant la surface n’a été réalisé.

9. Loi Boutin — Surface habitable en location

Le mesurage loi Boutin est l’équivalent du Carrez mais pour la location. Obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il doit figurer dans tout bail d’habitation. La surface habitable exclut les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, embrasures, mais aussi les combles non aménagés, les caves, les garages et les terrasses. Contrairement au Carrez, la mesure Boutin est légèrement différente dans son calcul (elle exclut davantage d’éléments). Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle. La validité est illimitée en l’absence de travaux.

10. Audit énergétique — Obligatoire pour les passoires thermiques

L’audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G mis en vente en monopropriété (maisons individuelles ou immeubles entiers). Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation s’étend aux logements classés E. Contrairement au DPE qui se limite à un état des lieux, l’audit énergétique propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés permettant d’atteindre au minimum la classe B (ou C dans certains cas de contraintes techniques). Il doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE ou certifié audit énergétique. À Lyon, l’audit concerne un nombre croissant de biens : les maisons des années 1950-1970 à Bron, Vénissieux ou Saint-Priest, les pavillons du 5e et du 9e arrondissement, et de nombreux petits immeubles de rapport classés E, F ou G. La validité de l’audit est de 5 ans.

* Audit énergétique : obligatoire depuis avril 2023 pour les F/G en monopropriété, étendu aux E depuis janvier 2025. Ne concerne pas les lots de copropriété (appartements).

Exemple concret à Lyon

Prenons un cas très fréquent à Lyon : la vente d’un appartement des années 1970 en copropriété, situé par exemple dans le 3e ou le 8e arrondissement. L’immeuble a été construit après 1949 (pas de plomb) mais avant 1997 (amiante possible). L’installation électrique et gaz a plus de 15 ans. Le bien est en copropriété (Carrez obligatoire). Voici le détail de vos obligations :

• DPE — obligatoire pour toute vente
• Amiante — permis de construire antérieur à juillet 1997
• Électricité — installation de plus de 15 ans
• Gaz — installation de plus de 15 ans
• ERP — obligatoire systématiquement
• Loi Carrez — lot de copropriété

Soit 6 diagnostics obligatoires pour un coût estimé entre 350 € et 550 € en tarif unitaire. En optant pour notre pack vente appartement dès 199 €, vous réalisez une économie substantielle de 30 à 40 % tout en bénéficiant d’un seul déplacement et d’un dossier cohérent et complet.

Les tarifs unitaires varient en fonction de la superficie du bien, de son ancienneté et du nombre de pièces. Un studio de 25 m² sera naturellement moins coûteux qu’un T5 de 120 m². Le prix des packs inclut l’ensemble des diagnostics nécessaires, le déplacement sur Lyon et la première couronne, l’enregistrement ADEME du DPE et la transmission du dossier complet au format PDF sous 24 heures. Aucun frais caché, aucune majoration de soirée ou de week-end.

Attention également au diagnostic amiante : si votre diagnostic amiante a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit obligatoirement être refait, même s’il était négatif. La réglementation a en effet étendu la liste des matériaux à contrôler à cette date. Un diagnostic amiante antérieur à 2013 n’est plus juridiquement recevable dans le cadre d’une transaction immobilière.

Obligations du vendeur

Le vendeur est tenu de fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet et valide à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis de vente (ou promesse unilatérale). Ce dossier doit contenir l’ensemble des diagnostics applicables au bien. En cas de manquement, les sanctions sont sévères :

• Annulation de la vente — L’acquéreur peut invoquer un vice caché et demander la nullité de la vente ou une réduction du prix.
• Dommages et intérêts — Le vendeur peut être condamné à indemniser l’acquéreur pour le préjudice subi.
• Sanctions pénales — En cas de fraude caractérisée (DPE falsifié, omission volontaire d’amiante ou de plomb), le vendeur encourt jusqu’à 37 500 € d’amende et 2 ans d’emprisonnement pour tromperie (article L. 271-4 du Code de la construction).
• Clause d’exonération annulée — En l’absence de diagnostic plomb ou amiante, le vendeur ne peut pas bénéficier de la clause d’exonération de garantie des vices cachés, même si celle-ci est inscrite dans l’acte de vente.

Obligations du bailleur

Le bailleur doit annexer les diagnostics obligatoires au contrat de bail. Depuis la loi Climat et Résilience, les obligations se sont considérablement renforcées :

• Gel des loyers — Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer, même en cas de changement de locataire ou de travaux.
• Logements G interdits à la location — Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme énergétiquement indécent et ne peut plus être mis en location. Le locataire peut saisir le tribunal pour exiger des travaux ou une réduction de loyer.
• Logements F interdits dès 2028 — À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F seront également interdits à la location.
• Logements E interdits dès 2034 — À compter du 1er janvier 2034, les logements classés E seront à leur tour interdits.

Responsabilité de l’agent immobilier

L’agent immobilier mandataire a une obligation de conseil et de vérification. Il doit s’assurer que le DDT est complet et valide avant de diffuser une annonce ou de faire visiter le bien. En cas de défaut, sa responsabilité solidaire peut être engagée aux côtés du vendeur ou du bailleur. L’annonce de mise en vente ou de location doit obligatoirement mentionner la classe énergétique du DPE et, depuis 2022, l’estimation de la facture énergétique annuelle. Le non-respect de cette obligation constitue une pratique commerciale trompeuse passible de sanctions de la DGCCRF.

Rôle du notaire

Le notaire est le dernier verrou de conformité. Il a l’obligation de vérifier la présence et la validité de chaque diagnostic avant de procéder à la signature de l’acte authentique. En pratique, un notaire refusera de signer l’acte si le DDT est incomplet ou si un diagnostic est périmé. Ce contrôle strict protège l’acquéreur mais peut retarder la vente de plusieurs semaines si les diagnostics n’ont pas été anticipés. C’est pourquoi nous recommandons systématiquement de réaliser vos diagnostics dès la mise en vente, et non à la dernière minute avant le compromis.

Le parc immobilier lyonnais se distingue par plusieurs traits majeurs qui conditionnent les diagnostics techniques :

• 70 % d’appartements — Lyon est une ville essentiellement collective. La grande majorité du parc est en copropriété, ce qui rend le mesurage loi Carrez quasi systématique pour les ventes.
• 45 % de logements construits avant 1975 — Près de la moitié du parc lyonnais date d’avant la première réglementation thermique (RT 1974). Ces logements sont statistiquement les plus énergivores et nécessitent le plus grand nombre de diagnostics.
• Classe énergétique moyenne D — Selon les données ADEME, la consommation moyenne du parc lyonnais est estimée à environ 244 kWh/m²/an, soit une classe D. Ce chiffre masque des disparités très importantes entre les immeubles récents (classe B-C) et le bâti ancien non rénové (classe E-F-G).
• Un patrimoine architectural exceptionnel — Des immeubles Renaissance du Vieux-Lyon (classé UNESCO) aux canuts du 1er et du 4e, en passant par l’haussmannien du 6e et les grands ensembles des années 1960, Lyon présente une diversité architecturale qui requiert une expertise pointue du diagnostiqueur.

Nombre de diagnostics selon la date de construction

Le tableau suivant vous donne une estimation du nombre de diagnostics probables et du budget à prévoir selon la période de construction de votre bien (vente d’un appartement en copropriété) :

Ces estimations sont données à titre indicatif. Le nombre exact de diagnostics dépend de l’âge des installations électriques et gaz (qui peuvent avoir été rénovées), de la présence effective de gaz dans le logement, et de la situation du bien en zone termites. Pour connaître précisément vos obligations et obtenir un devis adapté, contactez-nous au demandez un devis en ligne ou demandez un devis gratuit en ligne.